4.6.1广告推广
（1）老客户转化期：
在这一阶段，主要是向客户展现开发商和项目品牌的形象。推出物业与品牌形象，引发市场与目标消费群体的关注，营造热卖气氛，达到市场的预热，使市场良性启动。可以采用楼盘样板间、宣传折页、手提袋、户型图单页、报刊、户外媒体广告的形式进行宣传。
（2） 客户新增期：
进入了客户新增期之后，就应该向市场初步展现项目的卖点。进一步提升项目鲜明的个性形象，激发消费者的购买欲望，辅助代理商完成从良好的市场预期到销售的实效转化，达到预定销售目标。采用的广告形式可以为楼盘样板间、宣传折页、手提袋、户型图单页、报刊、电视、网络、户外媒体广告。
（3）开盘强销期：
这一时期为项目销售的关键时期，广告诉求重点应该是项目卖点的充分表现，以促销为主要内容的具有销售力的广告。从而扩大物业与开发商的知名度，进一步激发目标消费群体的购买，以提高销售率为目的。同样需要采用楼盘样板间、宣传折页、手提袋、户型图单页、报刊、电视、网络、户外媒体广告等多种方式来进行宣传。
4.6.2活动推广
（1）开盘庆典
名为“流光”——海韵家园开盘庆典。此名称既具形似又有较深刻的内涵。坐落在河岸两侧的住宅项目随着政府河岸改造等相关政策的出台。这类项目今后将越来越少，故能够居住在河岸，是所有追求品质生活的人的至高向往。河水的波光，缓缓流淌，而珍藏至今的本项目如精心雕琢的琉璃，展现在众人面前之时，依然风姿绰约，溢彩流光。
（2）促销销售活动
以圣诞节为卖点，将滞销的房型和位置作为特惠房进行定点促销，从而造成“淡季不淡”的局面，进一步释放卖点，支持销售：例如外飘窗，采光，会所等，继续拉升项目的销售状况。
4.6.3品牌推广
良好的企业品牌对内可以提高员工的忠诚度，对外提高顾客忠诚度，给企业带来良好的经济效益和社会效益。海达房地产先后投资开发了“桃花园东里、洛川里、泰来里、日光公寓、祥居公寓、玉泉公寓”等中、高档规模住宅，武清开发区标准厂房等三十余万平方米建筑工程，其中祥居公寓、玉泉公寓已获市级优良工程称号。在广大消费者中有着良好的口碑，已经建立起自己的品牌。通过本项目——海韵家园的销售能够进一步增加企业的知名度、认知度和附加值，为今后的进一步发展提供了保证。
结束语
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下，房地产营销策划对一个企业来说，就如同指引房地产企业前进的明灯，房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品，才会给企业带来生存发展的机会。通过以上的分析，海韵家园项目采用本文提出的房地产营销策划，以提高自身的实力，从而加强了在激烈市场中的竞争能力，为企业的进一步发展打下了稳固的基础。
附件一: 综述
房地产营销的发展趋势
1 房地产市场营销环境
1.1有利于我国房地产业发展的因素
1.1.1宏观经济的持续增长激发我国房地产供求的上升
从2002年下半年开始，我国经济进入了新一轮的景气周期。从2004年国民经济高速增长的实际情况中看出，在拉动国民经济快速高效增长的行业中，房地产业占据了很重要的一席。2005年我国宏观经济在科学发展观和科学改革观的导向下，继续保持良性的发展势头。从近年来房地产业在宏观经济中的贡献度来分析，2005年我国经济的高速增长和确保财政收支的基本平衡，离不开房地产业的可持续发展和为财政提供的贡献。
1.1.2居民消费结构的升级和城市化进程带动房地产业需求的增长
居民消费结构的改善和升级增加了我国的房地产消费需求。我国社会消费结构将向着发展型、享受型升级。国民经济保持良好的上升势头，人均收入不断提高，人们的消费结构将在收入增加的进程中得以改善和提升，从而使住宅消费需求保持增长的好势头。城乡一体化进程的进一步加快，也促进了我国房地产消费需求的进一步增长。我国正处于城市化的加速演进时期，房地产总量需求和结构性需求不仅同时并存，而且在数量上呈现明显的扩张性。这是我国房地产业在今后10年左右保持较快发展的巨大动力。
新型工业化将带动新型城市化和城市的现代化，为房地产业发展提供更大的机遇和空间。信息技术在房地产开发、建设和物业管理中的时代中，网络以其无所不包的特征，已经深深地融入到经济生活的每一个层次中，任何产业都不可能脱离网络的影响而存在，房地产业，作为二十一世纪看好的热门产业，也正在日益的网络化。信息化冲击着传统的房地产营运模式，INTERNET的浪潮正以不可阻挡的态势进军房地产行业。日新月异的信息技术，为房地产的开发、经营提供了强大的技术支持，摆脱了信息传播受时间、空间的束缚。
2.2网络房地产所具备的优势
2.2.1受众数量广泛、潜在消费市场强劲
今天我们可以看到INTERNET网络已经以前所未有的速度,在全国迅速发展起来。网络在中国已经涵盖了十分广泛的受众群体，而在这个群体中，年龄超过25岁的比例保持在50%左右，网民中这一群体与潜在购房者高度重合（具有较强的消费欲望）。 而大专以上学历的网民数量一直保持在70%左右，这么高的受教育水平保证了这一人群将有着更高的预期收入，这保证了他们可以“提前”进入房产消费阶段（采用按揭贷款方式），这样这一人群将有着更高的消费能力。这充分说明了，作为网络房地产实际上面对着很大的一个潜在的消费群体，网络房地产大有可为。
2.2.2形式新颖、吸引力和开发性强
房地产网络广告的传播不受时间和空间的限制，它通过国际互联网络把房地产信息24小时不间断地传播到世界各地。这是传统媒体无法达到的。互联网络媒体上的信息是互动传播，用户可以获取他们认为有用的信息，开发商也可以随时得到宝贵的消费者反馈信息。在Internet上可通过权威公正的访客流量统计系统精确统计出每个客的广告被多少个用户看过，以及这些用户查阅的时间分布和地域分布，从而有助于房地产开发商正确评估广告，审定广告投放策略。在Internet上做房地产网络广告能按照需要及时变更广告内容。这样，经营决策的变化也能及时实施和推广。房地产网络广告以多媒体、超文本格式文件，使消费者能有亲身体验物业的整体氛围、物业管理服务的有关情况。并能在网上预订、交易与结算，将更大大增强网络广告的实效。
3 房地产营销所面对的参考文献
[1]王方华.整合营销.山西:山西经济出版社，1998.11:12-13页
[2]佚名.我国房地产行业的现状及发展.www.365fz.com.2006.3
[3]参考消息.值得重视的几种房地产营销理念.www.southcn.com.
2002.6
[4]马光红.徐伟.智能化住宅——房地产开发建设的主导趋势.中国房地产.2003.3
[5]吴晓云.市场营销管理教程.天津:天津大学出版社,2001.3:196页
[6]佚名.房地产营销策划与运作.www.phbcn.net.2005.5
[7]张玉利.管理学.天津:南开大学出版社,1999.1:71-72页
[8]楼江.房地产市场营销理论与实务.上海:同济大学出版社,2005.1:236页
[9]天津万科地产.万科水晶城项目概况.www.crystalcity.com.com.
2006.3
[10]贾士军.房地产项目策划.北京:高等教育出版社,2004.7:17-18页
[11]新华社.2006年天津房地产市场将供需两旺.www.tj.xinhuanet.
com.2006.2
[12]尹君.尹丽.房地产市场营销.北京:中国商业出版社,2005
[13]谢青.房地产营销策划:国内房地产业的必经之路.住宅与房地产.2005.6
[14]余源鹏.房地产广告策划与创作.北京:建筑工业出版社,2003
[15]李悦.注重住宅购买后行为评价,塑造房地产企业品牌.城市开发.2004.9
[16]佚名.我国房地产的现状分析.中国建设报.2005.3
[17]李淑华.王金海.谈房地产营销策划.住宅与房地产.2005.16
[18]国宁.房地产营销策划.北京:中国商业出版社,2003
[19]尼尔.卡恩等.房地产市场分析:研究.2003.5
[21]吴建晖.我国城市住宅价格研究.城市开发2002.2
[22]郑恩齐.刘洪玉.如何正确衡量房地产价格走势.中国房地产.2003.3
转贴于 范文论文吧 http://www.fwlw8.com上一页 [1] [2] [3]
